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法律時事專欄

  • 資料發布日期:102/04/23

仲介賣屋,怎可變造客戶財力證明?

仲介賣屋,怎可變造客戶財力證明?
葉雪鵬(曾任最高法院檢察署主任檢察官)
近幾年來,臺灣整體經濟表現平平,各種景氣指標都在低檔徘徊,顯示不出什麼特色,唯有房屋市場一枝獨秀,到處高樓林立,建築工地更是觸目可見。房屋供應不虞匱乏,只是房價一直居高不下,薪水階級只有望屋興嘆!政府在政策上雖有「打房」之說,手段上卻採溫和措施,透過稅捐和金融手段加以抑制,在稅捐方面對豪宅開徵奢侈稅,輔以「實價登錄」讓房價透明化;金融手段則是緊縮房價飆高,交易熱絡地區的房貸成數,予以適度限制,使一些投資客不敢搶進房市,減低炒房熱度。多管齊下結果,房價不但沒有因此急凍,有些熱門地區反而緩步上揚。
有人認為房價上漲,原因該是多方面的,還有很多人為因素,也要加以檢討:房屋市場獨領風騷以後,也帶動了房屋仲介業的蓬勃發展,一家私人機構統計,截至去年四月底止,房屋仲介業擁有的專業營業員,人數接近十六萬人。這還不包括一些名義上並非仲介,實際上卻是仲介者在內。從業人員多了,難免良莠不齊,房價在部分不講職業道德,只求貪圖厚利的仲介業者哄抬下,要想不漲也難!
前些日子,桃園市中壢地區,出現一宗房屋銷售人員,變造客戶的財力證明,提高銀行房貸額度,使一些原不符合貸款資格的客戶,也能成為房屋的主人,還好被細心的銀行稽核人員及時發覺,整個事件才告曝光。
這宗刑案的起因是一家建築公司在當地蓋了四百多戶,約在二十坪左右小套房的集合時尚住宅,委託一家廣告公司代銷,在廣告公司運用廣告技巧強力推銷下,銷售業績強強滾。一些民眾對於購屋置產雖然有高度意願,但對一戶叫價二百多萬元的套房,要支付的頭期款就有困難。遇到這問題猶豫不決時,不肖的銷售人員就會鼓起如簧之舌,拍起胸膛說:只要有意購買,公司有管道可讓房屋的貸款成數提高為八成五,買比租絕對合算,而且還可以坐收增值之利,買到就是賺到!這套振振有詞的說法,打動不少自備款不足的人,成為他們的顧客。
一位前往現場參觀樣品屋的E姓民眾,自忖財力不足難以支付自備款,要打銷購屋念頭準備離開時,一位銷售人員走過來拉他到角落裡說話,要他把困難的地方說給他聽,當他瞭解E姓民眾的實際困境以後,表示自備款不夠,可以透過提高銀行的貸款成數來解決。只要簽下訂購房屋契約,交出財力證明,公司有辦法解決困境,請他不必擔心!E姓民眾就在花言巧語下簽了契約,交出不中看的財力證明,就等賣方通知交屋搬新家了!
代銷公司料想不到的是為E姓民眾申請房屋貸款手續,會落在銀行一位認真負責的稽核人員手中,這位一絲不茍的稽核,對於資料不是看過就算,都會核對查證一番。當這位稽核人員向E姓民眾求證年所得時,自E姓民眾口中報出的數字,遠低於資料顯示的數字,知道其中有詐,馬上向警察機關報案,才查出銷售公司為了賺取巨額佣金,罔顧商業道德,變造了客戶的財力證明,矇騙貸款銀行提高貸款額度。
由於這家代銷公司出售的數字不少,其他經手賣出的房屋,有沒有類似的不法情形,有關單位正作進一步的追查。這裡不再提它,只談談用這種手法,為什麼會涉及超貸的刑事責任。
買房屋若要向銀行辦理貸款,是高房價下的必要取向,否則想憑一己財力,完成購屋置產心願,對大多數人來說,可能永遠是個無殼的蝸牛!
銀行貸款與人,除了評估擔保品的不動產價值以外,還要借款人提出財力的證明,為的是萬一所貸款項無法自抵押的不動產上回收,也可以從貸款債務人的其他財產中,包括薪水在內,得到滿足。總之,銀行辦理放款,是營業項目之一,除了收取利息以外,還特別注意保本。所以事前要有仔細的評估動作,才會撥付貸款,避免本利無法收回的損失。銀行會有高危險額的貸款出現,除非是經辦人員蓄意放水,或者是受到欺騙。E姓民眾的貸款出包,有可能是這家銷售公司沒有打通管道,才會讓申請的案件踢到鐵板!
引起軒然大波的這件「財務證明」,對薪水階級來說通常是指前一年的總所得數額,包括薪水、利息以及其他所得,都可在《所得稅法》所稱的「扣繳憑證」上一覽無遺。為了簡化,那些審核個人財力的單位,通常都是從「扣繳憑證」來明瞭一個人的財務狀況,不必另提其他文件。連申報所得稅的基本資料都沒有的人,不用說就知道這人不夠資格向銀行借錢。
「扣繳憑證」,通常是由付錢與所得人的單位、機構或者個人所製作,一聯陳報稅捐機關,表明所得人所得的金額;一聯交給所得人作為自己向稅捐機關申報年度所得的依據。所得人交給代銷公司的「扣繳憑證」,如果是由私人機構包括公司行號甚至個人所製作,在《刑法》上稱作「私文書」。對這些私文書的內容加以變造,像某人的「扣繳憑證」記載當年度薪水收入為六十萬元,將其竄改為八十萬元,這在刑法上稱為「變造」;若某甲沒有在某公司領過薪水,竟然出現某甲的薪水扣繳憑證,無中生有的行為,《刑法》中稱為「偽造」。偽造或者變造他人的私文書,如果有足以生損害於公眾或他人,都犯了刑法第二百十條的偽造、變造私文書罪,法定本刑是五年以下的有期徒刑。將偽造或變造的私文書提交給銀行,想要提高貸款額度,這又犯了詐欺罪。不過,行為只有一個,依刑法第五十五條想像競合犯的規定,只能從一重的行使變造私文書罪來定罪科刑。
(本文登載日期為102年4月23日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)

  • 最後更新日期:105/01/07
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