法律時事專欄
房東房屋被拍賣，房客還可以再住嗎？
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房東房屋被拍賣，房客還可以再住嗎？ 葉雪鵬
曾永盛住家對面有一戶人家，約摸一年多前才自桃園搬來，家中除男女主人以外，還有一男一女兩位模樣很是可愛才上幼稚園的小孩，甜甜的嘴看到曾永盛就叫「大哥哥好！」。讓曾永盛對這一家人留下深刻的印象。這天曾永盛放學回家，出了電梯門就看到一群鄰居聚在楊家門口好像在談論某些事情，自己的母親也站在裡面。大人的事他不方便過問，就逕自回到家中。沒多久母親也就回來了。好奇心讓他顧不母親正在廚房裡忙著料理晚餐，就進入廚房問母親剛才在外面談些什麼？他母親告訴他：對面的楊叔叔一家人住的房屋，是向一位姓金的房東租來住的，租期訂為三年，還有一年多才會到期。幾天前忽然有一組法院的人員來到楊家，說是這房屋的金姓所有權人，用這房屋向銀行抵押借錢，由於欠銀行的貸款半年都沒有去繳，被銀行聲請法院要拍賣這楝房屋抵債，楊叔叔當場就對前來查封的人說，房屋是向那位金先生租的，每個月的租金都繳到郵局金先生的帳戶中，並沒有欠租，還拿租約給他們看。當初楊家所以會搬到這裡來住，主要目的是這裡是個小學的好學區，可以讓小孩進入理想的學校就讀，現在房東的房屋被拍賣，正在擔心將來能不能繼續住下去，如果無法再住，原先規劃小孩未來的就學計劃，便會受到影響。楊家搬來居住時間雖然不長，與鄰居相處卻很融洽。鄰居們知道楊家因為房東欠債受到池魚之殃，感到相當難過，剛才是關心楊家住居問題的眾鄰居們聚在一處互相交換意見，七嘴八舌想替楊家找出一條脫困之路，嗆聲的人雖然多，但是也得不出一個像樣的結論，看來楊家未來只有面對法律且戰且走了！。
曾永盛聽了母親這樣說，知道對面楊家正為房屋的事遭受困擾。未來楊家一旦搬家，他就沒有機會見到那一對可愛的小兄妹了，心中免不了有點不捨。繼而一想，楊家面臨的搬家問題，並不是楊家有什麼過錯或者不對所造成。為什麼房東積欠銀行的錢造成的後果，要由租屋的人來承擔，難道法律會這麼不公平嗎？
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向人租房屋來居住，在我國的民法上，成立了不動產的租賃契約。這裡所說的「租賃」，依民法第四百二十一條第一項所規定的意義，是指「當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」租賃契約的當事人，在契約訂定以後，出租人就有把出租的標的物提供給承租人使用、收益的義務；另一方面，有向他方也就是承租人收取租金的權利。承租人方面則有對租賃物使用、收益的權利；也有支付租金的義務。契約的當事人雙方的權利、義務完全平等。法條中提到的「物」，包括了動產與不動產，動產的租賃，常見的情形，像租輛小客車來開、租本書來看。不動產的租賃，包括土地的租賃和房屋的租賃，最常見的則是房屋的租賃，由於不動產的價值較高，民法在租賃契約上作出一些不同於動產租賃的規定，用來顯突不動產租賃契約的簽訂，要特別慎重。像一般租賃契約，當事人雙方口頭說定，就可以成立。不動產的租賃，約定的租期如果超過一年者，依民法第四百二十二條的規定，要以字據訂立書面契約，才能生效。否則便成為不定期限的租賃。楊家與房東訂有三年的房屋租賃契約書，是符合這法條的規定，房屋的租賃契約，應該受到法律的保障。目前楊家所住的房屋，只是進入查封的程序，距離法院拍賣還有一段日子，這段期間內房東若把債務解決，強制執行的程序便告消失，一切都維持原狀，那就不用談了。萬一房屋被法院拍賣定板，房屋所有權移轉到新的所有權人手中，依民法第四百二十五條第一項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」債務人的房屋被法院拍賣，一般的見解，是認為法院只是替債務人出賣，出賣人仍舊是欠債的債務人，所以法拍屋也有這法條的適用。也就是說，出租給楊家的金姓出租人，雖然房屋被拍賣已經不是屋主，原先他與楊家所簽訂的房屋租賃契約，由於法律的規定，還是繼續有效。向法院拍得的新所有權人，要繼受前業主所簽訂的租賃契約產生的一切權利與義務。就是房屋要繼續依原租約出租給楊家居住，並自成為新房東那天開始，就有權利向楊家收取應收的租金。而租屋的楊家更要切記切記，房東已經換了人，不可以再將租金交給金姓原業主，否則，新房東收不到租金，就可以用欠租為原因要楊家搬家，法律就是那麼條理分明。
（本文登載日期為94年11月27日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）