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法律時事專欄

買賣房屋,訂契約必須公證

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買賣房屋,訂契約必須公證           最高法院檢察署葉主任檢察官雪鵬   在單親家庭生活長大的曾永盛,比起跟他同年齡層的少年,缺少了一份父愛。可是他很慶幸自己有一位個性開朗,處事果斷的好媽媽,最難得的是他媽媽很會尊重別人的意見,很有民主風度,家中大小事情,多會問問她那小不更事的寶貝兒子的意見。曾永盛那些幼稚的看法經常令他母親啼笑皆非,遇有雙方法兩歧的問題,他母親還會搬出一堆大道理不厭其詳說給兒子聽,讓他了解後把看法修正。在媽媽長時期訓練下,曾永盛的確比同年齡層那些捉知道天高厚的少年成熟多了。   週六下午,曾永盛家來了一位罕客,就是長年旅居國外的大姨媽,他媽媽這位多年不見的姐姐見面,好像有說不完盡的話題。曾永盛招呼了一下,知趣地躲到自己房間裡聽音樂,讓母親跟她姐姐談個痛快!直到吃晚飯的時候,他大姨媽有應酬,才離開他家。   等到大姨媽一走,曾永盛就一直追著媽媽問大姨媽跟她談那麼久,有沒有重要的事情?   他媽媽一面做晚飯的菜,一面說:﹁你姨母說:在國外住久了,很想落葉歸根,今天上午朋友介紹她看一間套房,坐落在台北市捷運路網邊,交通很方便,價錢也合適,要把它買下來,準備來來去去當作落腳地方,等到人老了,也就是養老的地方,不會像住在國外,想找個人聊聊,都要開幾個小時的車。我覺得她的想法很好,你認為怎麼樣?﹂   曾永盛聽到媽媽把問題拋給他,覺得有被尊重的感覺,很高興地反問媽媽說:﹁大姨媽有沒有跟對方訂立契約?﹂   ﹁聽說明天早晨,買賣雙方一齊要到代書那裡去訂定契約,先付第一期款五十萬元,大姨媽今天來就是要我先借點錢給她週轉。﹂媽媽又說。   ﹁ 媽媽!您趕快告訴大姨媽,我前幾天在網路上看到一則新聞說以後買賣不動產,必需要到法院裡辦公証手續,光是請代書可不可以?﹂曾永盛賣弄他從網路得來的知識。       ⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩ    曾永盛從網路得來的消息,並沒有錯,過去我們要訂立契約,只要雙方當事人同意,基於契約自由的原則,想怎麼訂就怎麼訂,除非契約的內容違反強制或禁止的規定,依據民法第七十一條的規定,這種契約是無效的以外,一般來說,都可肪發生契約的效力。網路上發表的新聞,是根據民國八十八年四月二十一日總統公布的民法債編的修正條文而來,這次修正的民法債編,新增了民法第一百六十六條之一,條文的內容是:﹁契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者,應由公証人作成公書。未依前項規定公証之契約,如當事人已含意為不動產物權轉移、設定或變更而完成登記者,仍為有效。﹂買賣房屋,因房屋與土地,在民法上都屬於不動產。依這條新修正的法律規定,都要辦理公証的手續,目前公証是由各地方法院設立的公証處的公証人來辦理。現在公証人也經過修正,將來會有民間公証人出現,契約經過公証以後,因公証人是依據公証法有關規定來辦理,契約雙方當事人的權利與義務關係不明確,或者存有其他法律問題,公証人是不會作成公証書的。   通常不動產必需要用非常審慎的態度來辦理,經過公証後的契約,以後發生的糾紛,或者打起民事訴訟,公証書就是最好的証據,想推翻公書的效力,是談何容易的一件事!雖然辦理公証,要當事人親自前往,會增添一點點麻煩,而且契約辦公証,現在的法院公証人或者將來的民間公証人,依公証法的規定,都會收取一些公証費,但可以省卻民事案件的舉証困難,相權之下,對當事人還是有利的,由於這條法條雖然經過公布,但是施行日期,依據民法債編施行法第二十六條第二項的規定,是今年的五月五日。曾永盛的大姨媽在新法發生效力前買房子,是不受新法所約東的!
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