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法律時事專欄

法律與不動產

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法律與不動產         葉雪鵬先生(曾任最高法院檢察署主任檢察官)   曾永盛每天上學都要經過的路上,最近有一家商家在裝修門面,門口擺著一塊大木牌,上面寫著:「不動產專業仲介公司將即在此處為客戶服務」,再住下看服務的項目,內容包括「房屋、土地的買賣介紹」,才知道這不動產仲介公司就是做的房屋和土地買賣介紹,賺取佣金的生意。   平時只知道上學唸書,把精神都貫注在書本上的曾永盛,對於一些牽涉到財產方面的事情,可說是一無所知,只知道自己家中住的房屋是母親購買的,比那些被稱為「無殼蝸牛」沒有自有住宅的人好多了!不必經常搬家,他班上有些同學由於時常搬家,小學就唸了四五所。沒有自用住宅的家庭,對家中的小孩,也會造成壓力。   另外這則廣告讓曾永盛感到興趣的是房屋和土地為什麼會稱為「不動產」,如果是因為這些財產,都有不會移動的特性,才稱作「不動產」,那也未必如此,二年前的「九二一」大地震,以及前些日子的「六一四」的大地震,不少房屋經不起天搖地動,就此倒塌,南投地區還發生走山現象,一些大山頭就搬離了原來位置。地會動、山在走,怎能說是不動產呢!這些財產既然被稱作「不動產」,一旦掌握在自己手中,不去動它,是不是也不動如山,讓自己永遠掌握下去? -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------   「不動產」是我國民法中的一個特有名詞,當年這個名詞在民法裡形成,或多或少與這些「物」不會輕視變動它的位置有關。究竟這「不動產」三個字在民法中能代表什麼?這就得依據條文規定仔細道來:   民法第六十六條第一項規定,「稱不動產者,謂土地及其定著物。」不動產的名詞,淵源就在這裡。依這條條文規定,不動產的內容,包括土地和土地上面的定著物。土地的意義,我們比較容易了解,一般都是指一定範圍的地球表面來說,而地球表面是由土砂、岩石和水等所構成,不過在一般人的觀念裡,還是著重在「土」的部份,所謂「有土斯有財」,是自古至今不變的看法。如果從法的層面來看,土地的範圍,就沒有這麼狹隘,像規範全國土地資源的土地法,在第一條中對土地所下的定義是:「本法所稱土地,謂水陸及天然富源。」水面也是土地的一部分,有些河川、港灣等遼闊所在,不是私人能力所能支配,屬於國家所有的公共財。而民法則為私法,內容是規範私人間一般社會生活的關係,所以只在權利義務的主體也就是人的方面和財產方面的關係作出規定。   土地的範圍在理論上除了地平面以外,應該上面包括天空,下面深入地底。但是上伸的高度究竟可達多高,下探的深度,究竟有多深,到如今並沒有定論,不過為了國民經濟,憲法第一百四十三條第二項就明定:「附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力,屬於國家所有,不因人民取得所有權而受影響。」所以你所有的土地下面,縱有金礦、銀礦或者是挖到即有源源不斷湧出的「黑金」油礦存在,你也不能享受到半點好處,若想開挖還是要依有關法律的規定來聲請。至於上空方面,雖然沒有法律限制利用的範圍,但是土地所有權人也不能濫用權利,必須遵守行使權利不得違反公共利益的民法最高原則。   至於定著物,通常是指繼續附著在土地上面,不容易移動,而非構成土地成份的一部分,本身有它獨立的經濟價值之物。像房屋,各種種類不同突出在地面的建築物,都算是定著物,就連尚未完工的建築物,上面已經蓋有屋頂,可以躲避風雨,能夠達到經濟上使用的目的,就算是定著物。不過種在地上的樹木,或者有經濟價值的作物。在沒有與土地分離以前,依民法第六十六條第二項的規定,為不動產也就是土地的一部份,不算是定著物。   房屋、土地雖然號稱為「不動產」,但是享有不動產權利的人,也不是永遠不動地享受下去,像房屋或建築物,都有使用的年限,年限到達就會崩塌毀損,土地也會受到天然災害,變成湖泊、河流。這時不動產的所有權就告消滅,私有土地的所有權消滅以後,依土地法第十二條第一項的規定,就歸屬國家所有。 (本文登載日期為94年11月27日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
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