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法律時事專欄

不動產誰來拍賣

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不動產誰來拍賣           葉雪鵬先生(曾任最高法院檢察署主任檢察官)   曾永盛幾天前在報上看到一則新聞,報導位在桃園的一家高爾夫球場,過去曾經風光一時,許多達官名人都雲集在這家球場揮桿,最近由於不景氣影響到球場的經營,以前向銀行團借的大筆營運資金,不但本金未能償還,連繳利息都發生困難。銀行團在忍無可忍之下,要把這高爾夫球場拍賣來抵債。   喜愛運動的曾永盛在球類方面,平時所接觸到的只是籃球、排球和乒乓球。高爾夫球則連摸都沒有摸過,只是有一次坐車經過北投一家高爾夫球場,從車窗遠遠望去,看到幾個人正在綠草如茵的山丘中揮捍打那小白球,球場和週邊的風景真是美極了!人在畫圖中打球,心情一定是非常愉快。由於球場廣闊,維護不容易。打一場球要花費不少錢。因此高爾夫運動被人稱作「貴族化運動」。像他這樣還不會賺錢供自己生活的窮學生,當然沒有機會去碰這些貴族化的小白球,這個要被拍賣的球場未來命運如何?似乎跟他扯不上一點關係。不管怎麼樣,他還是想要知道一些有關拍賣的程序,像拍賣與一般的買賣有什麼不同?是不是像電影裡看到的一些拍賣情節,拍賣的人高高地站在檯上,口中不斷地重複唸著數字,然後手持木鎚奮力往桌面一拍,就宣告拍定成交。如果真的是這樣,拍賣的時候就可以去瞧瞧熱鬧。         --------------------------------------------------------------------   一般說來,拍賣是我國民法債編中所規定的特種買賣程序中的一種,依民法第三百九十一條規定:「拍賣,因拍賣人拍板或依其他慣用之方法,為賣定之表示而成立。」由這規定來看,拍賣就是用拍板決定買賣的方法。那主持拍賣的人在什麼情形之下,才能像曾永盛在電影中看到的拍賣人,把高高舉起的木鎚重重地拍下呢?這在我民法第三百九十三條也有規定,那就是除了委託拍賣的人有反對的意思表示以外,要拍給出價最高的人。所以拍賣人在拍定以前,都會向在場的人連問三次有沒有人願意再出高價?沒有人再出價才會拍定。   曾永盛在報上看到銀行團要拍賣高爾夫球場的消息,通常這些球場經營者都是用他們的土地和房屋向銀行抵押借款。借款不還以後,銀行就會向法院聲請拍賣抵押物。經過法院用裁定准許以後,銀行便會向法院聲請強制執行。高爾夫球場不問是球道、果嶺,或者是球場的辦公室,都是民法上的不動產。法院的民事執行處在接到強制執行的聲請後,便要依據強制執行法實施強制執行,對於不動產的強制執行,依強制執行法第七十五條第一項的規定,要採用查封、拍賣和強制管理三種方法來進行,其中拍賣與強制管理,適當的時候可以一併進行。在進行這兩種程序以前,都必須先經過查封的程序,不動產的查封,通常都是使用蓋有法院公印的封條到現場用揭示的方法,使社會大眾明瞭這不動產已經被法院查封了。另外還要依據強制執行法第七十六條第三項的規定,通知地政機關辦理查封登記,不動產的登記簿上被註明「查封」以後,債務人雖然可以照常使用,但是不可以再有移轉、設定抵押的行為。查封程序辦畢以後,執行法院才能進行實施拍賣的程序。   強制執行法中的不動產拍賣與民法中的拍賣,在程序上大有不同,依強制執行法第八十五條的規定:「拍賣不動產,執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權,以投標方法行之。」這是特別法的規定,所以在強制執行的時候,就不能採用民法上拍板的方法來拍賣。法條中所指的「投標」,是指參與投標應買的投標人,應該在執行法院所指定的時間、地點依第八十七條的規定,用書面就是投標書,載明投標人的姓名、年齡及住址。願買的不動產與願出的價額。然後把投標書密封投入執行法院所指定的標匭內,開標的時間一到,由執行法官當眾打開標匭,把投標書所載願出的價額一件一件唸出來,出價最高而且又超出拍賣底價的投標人就是得標人。   由於法院的拍賣是採取公開方式,進行的程序必須非常踏實,強制執行法對於拍賣的程序,訂的非常詳盡,像拍賣不動產所定的底價,必須經過鑑定。拍賣的內容和應遵守的事項必須要在拍賣兩週前公告,並且要在報紙上刊登,使社會大眾都知道,確保公開的程序。 (本文登載日期為94年11月27日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
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