法律時事專欄
不動產誰來拍賣
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不動產誰來拍賣 葉雪鵬先生（曾任最高法院檢察署主任檢察官）
曾永盛幾天前在報上看到一則新聞，報導位在桃園的一家高爾夫球場，過去曾經風光一時，許多達官名人都雲集在這家球場揮桿，最近由於不景氣影響到球場的經營，以前向銀行團借的大筆營運資金，不但本金未能償還，連繳利息都發生困難。銀行團在忍無可忍之下，要把這高爾夫球場拍賣來抵債。
喜愛運動的曾永盛在球類方面，平時所接觸到的只是籃球、排球和乒乓球。高爾夫球則連摸都沒有摸過，只是有一次坐車經過北投一家高爾夫球場，從車窗遠遠望去，看到幾個人正在綠草如茵的山丘中揮捍打那小白球，球場和週邊的風景真是美極了！人在畫圖中打球，心情一定是非常愉快。由於球場廣闊，維護不容易。打一場球要花費不少錢。因此高爾夫運動被人稱作「貴族化運動」。像他這樣還不會賺錢供自己生活的窮學生，當然沒有機會去碰這些貴族化的小白球，這個要被拍賣的球場未來命運如何？似乎跟他扯不上一點關係。不管怎麼樣，他還是想要知道一些有關拍賣的程序，像拍賣與一般的買賣有什麼不同？是不是像電影裡看到的一些拍賣情節，拍賣的人高高地站在檯上，口中不斷地重複唸著數字，然後手持木鎚奮力往桌面一拍，就宣告拍定成交。如果真的是這樣，拍賣的時候就可以去瞧瞧熱鬧。
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一般說來，拍賣是我國民法債編中所規定的特種買賣程序中的一種，依民法第三百九十一條規定：「拍賣，因拍賣人拍板或依其他慣用之方法，為賣定之表示而成立。」由這規定來看，拍賣就是用拍板決定買賣的方法。那主持拍賣的人在什麼情形之下，才能像曾永盛在電影中看到的拍賣人，把高高舉起的木鎚重重地拍下呢？這在我民法第三百九十三條也有規定，那就是除了委託拍賣的人有反對的意思表示以外，要拍給出價最高的人。所以拍賣人在拍定以前，都會向在場的人連問三次有沒有人願意再出高價？沒有人再出價才會拍定。
曾永盛在報上看到銀行團要拍賣高爾夫球場的消息，通常這些球場經營者都是用他們的土地和房屋向銀行抵押借款。借款不還以後，銀行就會向法院聲請拍賣抵押物。經過法院用裁定准許以後，銀行便會向法院聲請強制執行。高爾夫球場不問是球道、果嶺，或者是球場的辦公室，都是民法上的不動產。法院的民事執行處在接到強制執行的聲請後，便要依據強制執行法實施強制執行，對於不動產的強制執行，依強制執行法第七十五條第一項的規定，要採用查封、拍賣和強制管理三種方法來進行，其中拍賣與強制管理，適當的時候可以一併進行。在進行這兩種程序以前，都必須先經過查封的程序，不動產的查封，通常都是使用蓋有法院公印的封條到現場用揭示的方法，使社會大眾明瞭這不動產已經被法院查封了。另外還要依據強制執行法第七十六條第三項的規定，通知地政機關辦理查封登記，不動產的登記簿上被註明「查封」以後，債務人雖然可以照常使用，但是不可以再有移轉、設定抵押的行為。查封程序辦畢以後，執行法院才能進行實施拍賣的程序。
強制執行法中的不動產拍賣與民法中的拍賣，在程序上大有不同，依強制執行法第八十五條的規定：「拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權，以投標方法行之。」這是特別法的規定，所以在強制執行的時候，就不能採用民法上拍板的方法來拍賣。法條中所指的「投標」，是指參與投標應買的投標人，應該在執行法院所指定的時間、地點依第八十七條的規定，用書面就是投標書，載明投標人的姓名、年齡及住址。願買的不動產與願出的價額。然後把投標書密封投入執行法院所指定的標匭內，開標的時間一到，由執行法官當眾打開標匭，把投標書所載願出的價額一件一件唸出來，出價最高而且又超出拍賣底價的投標人就是得標人。
由於法院的拍賣是採取公開方式，進行的程序必須非常踏實，強制執行法對於拍賣的程序，訂的非常詳盡，像拍賣不動產所定的底價，必須經過鑑定。拍賣的內容和應遵守的事項必須要在拍賣兩週前公告，並且要在報紙上刊登，使社會大眾都知道，確保公開的程序。
（本文登載日期為94年11月27日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）