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原住民法律手冊

第十二篇 房屋承租買賣

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第十二篇 房屋承租買賣

從台東來到汐止已經快二十年了,馬耀帶著一家大小,一直租住在高速公路下的臨時違建區裡,雖然只是臨時搭建的房舍,但是長久下來,卻也有模有樣,除了水電供應不便外,其他都跟一般住宅沒有兩樣,更重要的是,這裡除了群山環抱之外還有還有一條小溪流過,環境簡直就跟台東的故鄉一樣,許多初次來到這裡的同胞,都訝異於這樣的好地方,久而久之也有了近兩百戶的住戶,知道這個地方的人,都戲稱此處是「花東新村」。
這天,房東來收過房租之後,馬耀開始跟老婆商量。「老婆,我們搬來台北已經那麼久了,可是一直沒有自己的房子,每次付這麼多的房租,幾乎都可以買一棟新房子了。」「那你的意思是?」
「我想呢,過幾天我們去打聽這附近有沒有便宜一點的房子要賣,我們把阿美那個會標下來,加上我們的存款,因該可以付的起頭款。」馬耀估算著。「然後再去銀行貸款,我聽工頭說勞工第一次房屋貸款有優惠呢!」「真有那麼好嗎?」老婆有點心動,想到每個月都要付出七千塊的房租,才能住到這樣的房子,雖說房東人很老實,不至於會任意加租或要求搬家,畢竟不是自己的房子,住起來總是缺乏了安全感。買房子要應付接著而來的貸款,但是能夠在台北擁有屬於自己的一個天地,這誘惑不可謂不大。
「好阿,過下個月我們就去房屋公司看看,是不是有不錯的房子,我也好想有自己的房子喔。」老婆愉快的答應著,眼中閃著亮光,彷彿已經住在屬於自己的小房子一般。
「歡迎光臨!」一聲親切的招呼,讓馬耀跟老婆倍感尊重,房屋建設公司 的銷售員一邊拿出漂亮精美的宣傳海報供馬耀夫婦參考,一邊還不忘端上幾杯冰涼的飲料,連一同前來的一對兒女都沒被冷落,女兒手上多了氣球,小兒子則是愉快的玩著拼圖,圖樣是漂亮的一棟房子,一個夢想中的家。
「我們公司強調的整體的感覺,因為我們賣的不是房子,我們賣的是家。」銷售員努力的說著,還不時探聽著馬耀夫婦的口風。「你們應該需要的是每個人都有自己的房間吧!我們特別推出的這種三房兩廳的房子,最適合你們的需要了。」馬耀看著兩個孩子,想著是該給他們各自準備一個房間了,以前大家一起睡通舖的時代,應該已經遠離了。
「那價錢怎麼樣。」我們需要便宜一點的啦。」「喔,你放心,價錢方面一定令你們滿意。」銷售員又為每個人添了添飲料,同時拿起了擺在桌上的文宣。
「我給你們介紹的房子是三房兩廳的,室外有一個公園,有游泳池跟網球場,可以讓你們的孩子有一個安全玩耍的地方,室內的裝潢我們都免費贈送,還有一個停車位。」他停了一下繼續說。「不過你們如果暫時不需要還可以租給別人,在台北要租停車位的人還蠻多的呢!」
「喔,這麼好阿,那我們是什麼時候可以搬進去呢?」馬耀的老婆顯然已經被銷售員說服,只想知道什麼時候可以進駐這個銷售員特別為他們準備的「家」。
「可以,我們的房子早就蓋好了,隨時等你們搬進去喔!」馬耀問了問價錢。「我幫你們算算,只要一點點的頭期款,每個月再付跟房租差不了多少的貸款,你們絕對付的起啦。」銷售員拿出了契約書,就要他們先簽名。
「你們先簽好契約,付五萬元的訂金,到了交屋的時候再將頭款一起付清,反正到時候若是不滿意,我們會把訂金退回給你們,你們不會吃虧的。」銷售員拿出了筆交在馬耀的手上。「話又說會來,我們的客人如果再回來找我們,都是為了要介紹其他的親朋好友來買房子,從來沒有人想要退款,你們一定不會吃虧的。」此時公司門外響起了一陣鞭炮聲,公司經理正笑盈盈的邊道恭喜邊向馬耀夫婦這邊走來。
訂好房子之後,房屋建設公司的人相當勤快,不但一直催促他們趕緊辦好手續,可以立即搬新家,還建議他們跟私人借錢,多交一些自備款,將來可以少付一些貸款,利息也不會那麼重,而老婆則是一心要搬新家。於是把會錢標下來以後,馬耀就跟老婆一起去銀行辦了貸款,再加上跟親戚借的一點錢,在不到三個月的時間,就搬進了他們的新房子。
搬進新房子也有好一陣子了,馬耀一直覺的不對勁。因為房屋建設公司跟他們說這個社區幾乎已經銷售一空,可是他發現仍有不少房子無人居住,屋外沒有所謂的游泳池,卻有一個不知作何用途的大水塘,一下大雨就淹的到處都是水,靠近馬路的一邊,有一個以水泥鋪成的平地,堆滿了建築雜物,而公司所謂的裝潢,則是粉刷過的牆壁上,貼滿參差不齊廉價的壁紙,唯一不用擔心的是,即使他將公司的大型貨車開來,仍然有足夠的空間可以停放,因為水塘旁邊有一塊未經整理的坡地,上面插著一支「公園預定地」牌子,剛好成為大家免費的停車場。
馬耀一直試著聯絡房屋建設公司,可是得到的回應卻是「稍安勿躁」,游泳池跟公園都已經在規劃中,裝潢是委託給裝潢公司統一設計,社區內所有的房子都一樣。至於他們的鄰居,有可能都還未完全搬進去,或是看好這個社區,想要買來置產的,他們也不能強迫住戶一定要搬進去。總之,他們再住久一點,一定會發現這個社區的可愛之處,比花東新村有過之而無不及,更何況,這可是他們自己選的房子阿。
住了還不到一年,馬耀發現天花板有點漏水,原本沒有特別注意,沒想到後來越來越嚴重,每次下雨,屋內就淹水,水沿著牆角逐漸流下來,再流到樓下去,樓下的住戶跟他抗議了好多次,他解釋說他家也有同樣的情形,於是兩家人便沿著管線一路檢查上去,才發現公共水塔由於設計不良,已經有了一個明顯的裂痕,而屋頂也明顯的龜裂,水就是順著這些縫隙,逐漸的流到公寓內,因為這一棟就只住了他們兩戶,樓上四五樓都是空屋,所以沒人發現已經成為水鄉澤國,要不是他們上來檢查,還不知道情況惡劣到這種地步。
他們決定直接到房屋建設公司去問個清楚。當兩人來到當初備受禮遇的公司,赫然發現鐵門深鎖,貼著一張大大的招租紅紙,原來的電話也變成空號,跟旁邊的店家一問,才知道這家房屋建設公司因為經營不善已經在兩個月前宣告倒閉,銀行已經申請拍賣公司的財產,而房東早就將房子收回,想要另外再租出去,所以成了現在這個樣子。
馬耀跟鄰居沒有辦法,又不曉得房屋建設公司負責人的下落,只好打消了興師問罪的念頭,自認倒楣的回到那花了不少錢買的房子,共同花了一筆錢將水塔跟屋頂勉強翻修好,避免更大的漏水事件發生。

法律問題

•  建設公司民事上的責任。

•  建設公司負責人刑事上的責任。

法律解析

•  建設公司民事上的責任。
答: 按民法第三百四十五條規定,稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。而買受人依民法第三百五十四條規定,物之出賣人,對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。第二項另規定出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。本題馬耀發現天花板有漏水,及至後來屋內積水嚴重,已減少該屋之通常效用即應負瑕疵擔保的責任。其次如果出賣人所交付之物有瑕疵時,該怎麼辦時,依民法第三百五十九條至第三百六十條的規定,買受人可以主張的權利有解除契約,或請求減少價金;如果缺少所保證的品質時,買受人也可以不解除契約或請求減少價金,而請求不履行的損害賠償,也就是,這個時候,如果馬耀有因出賣人的不履行而受到什麼損害,也可以請求損害賠償。而依同法第三百六十五條規定,買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金時,其解除權或請求權,於物之交付六個月間,不行使而消滅。所以馬耀主張前面的瑕疵擔保請求權,動作還要快。如果超過六個月的期限,除非出賣人故意不告知瑕疵,否則即不能再行使權利。

•  建設公司負責人刑事上的責任。
答: 一般而言,建設公司所交付的房屋如果有偷工減料的瑕疵時,依照目前實務上的見解,都認為應該僅是債務不履行的責任而已,與詐欺的要件「意圖為自己不法之所有,施用詐術,使他人陷於錯誤,而為財物之交付」不合,應不成立詐欺罪。但是如果故意虛灌坪數,且數量相差甚多時,如僅有三十坪,卻說成有五十坪,而買受人也因為沒有社會經驗,一時不察而相信出賣人的話,那麼應該有使用詐術的情事,與前面所說的偷工減料並不相同,買受人為保障自己的權利,也可以提出刑事告訴。

我們的叮嚀

   買賣房屋是人生的大事之一,不能不慎重。尤其是原鄉來的子民,更是要縮衣節食,艱難倍於一般人。因此最好是能夠由政府統一籌建,再由原住民申購,比較不會有買賣糾紛存在,避免被不肖商人所騙。如果短時間沒辦法這麼做,最好在買房子時,能多請教內行人,多比較,才較有保障,免得吃虧上當。
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