法律時事專欄
土地所有權，別無限制嗎？
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土地所有權，別無限制嗎？
葉雪鵬（曾任最高法院檢察署主任檢察官）
日前報上刊出一則聞所未聞的新聞，內容是指新北市有一位孫姓男子，與他的劉姓繼母因為房屋的使用紛爭，竟以自己是房屋的基地所有人，可以使用土地上房屋的意思，在今年的四月間，僱了二名工人進入繼母的房屋內，在房屋的客廳到大門之間，砌起一堵約五公尺長三公尺高的磚牆，將客廳區隔，在牆內存放自己原放在屋內的物件。他的繼母從外面回到家中，看到客廳裡多出一堵牆來，被嚇了一跳！後來知道是繼子幹的好事，怕繼子會對她不利，不敢冒然將牆拆除。由於客廳到大門的路被堵死，她要進出客廳，只有走出側門，繞行大門外半圈，再從隔壁公寓通道的小門進入。迂迴行走到今年七月間，被鄰居看了氣憤不過，向新北市政府檢舉屋內搞違建，才敢拆除。
劉婦曾經以繼子堵她客廳行走的路，向板橋地檢署告訴妨害自由。檢察官偵查結果，認為孫姓男子是土地所有人，原先就持有進出這屋的鑰匙，不算是妨害自由，予以不起訴處分。不過，新聞報導指劉婦對不起訴處分不服，表示要聲請再議。
由於刑事訴訟程序並未確定，這裡不便評斷誰是誰非？只是從民事的角度來談談不動產所有權的保護問題。在聊保護以前，先要說明什麼是民法上的不動產？民法上所稱的不動產，屬於物的一種，民法第六十六條第一項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」由這法條來看，可以稱作「不動產」的物，共有兩種：一種是土地；另一種是定著物。土地是指我們人力可以支配地球表面層的地表，它的範圍所及，在理論上應包括上至天空，深至地層。不過，土地既然是可作權利客體的物，自應以權利人實際上有能力可以控制的上下部分為限。超過這些限度，對享有土地權利者並無好處，因此法令上可以作出一定的限制。像地底下縱有金礦銀礦，或者有源源不絕的「烏金」，憲法第一百四十三條第二項明定，都屬於國家所有。
另一種稱為定著物的不動產，涵義遠較土地為廣泛，凡是密切繼續附合在土地上，不容易移動位置，在社會經濟觀念上，都不認為屬於土地的構成部分，而且有獨立使用價值的物，全符合定著物的定義。可以作為定著物代表性的不動產，主要的便是房屋，以及其他各式各樣的建築物。由上面的說明中，可以明瞭土地與房屋，是兩種迥不相同的不動產。新聞報導中提到，孫姓男子在偵查中向檢察官表示，自己是房屋基地的所有人，在他人房屋客廳中築牆，是把自己的東西，擺在『自己的土地上』，是完全缺乏土地與房屋是兩種不同不動產的觀念。
劉姓婦人被繼子在屋內築牆紛爭，據記者側面了解，這事應從劉婦的婚姻生活說起：劉婦在三十二年前與孫姓男子的父親結婚，孫姓男子是她丈夫前妻所生的兒子，劉婦婚後就成為孫姓男子的繼母。她與丈大同住的房屋是二十八年前就移轉登記在她的名下，但沒有將土地一併過戶。去年她丈夫搬離這幢房屋，便在今年的一月間，將房屋坐落的土地移轉登記與兒子所有。只做了幾個月地主的繼子，便使出這一手不合常情的客廳築牆的手段。劉婦懷疑這是丈夫要與她離婚，兒子才會強出頭！
家家都有一本難唸經！看起來潘家的三口，顯然是分成兩派在角力。誠如劉婦所說，他們父子同心，聯手要用房屋基地為兒子所有作為手段，想在民事上鬥跨土地上的房屋所有人。說法雖有可能，實際上卻不容易做到！這話怎說呢？
上面已經提到過，房屋與土地是兩種各自獨立的不動產，雖然二者之間有互補作用，房屋沒有土地，是無法建造，土地上少了房屋，也缺少利用價值。但所有權與所有權之間，卻沒有誰強誰弱的問題，一切要憑土地登記簿上所記載的權利為準。怎可能允許土地所有權人，將所有權伸入他人已經登記的房屋內，如果堅持自意，便是違法行為。要負起民事與刑事的責任，反之，房屋所有權入也可憑藉法律規定，要求有關單位，給予民事與刑事上的保護。這裡不談刑事，光就民事對所有權的保護來說，民法第七百六十七條規定的物上請求權，便有：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」所有權人可以選擇法條中的相關規定，要求給予保護，不必臉紅脖子粗，對著加害者大吼大叫。
這位新科土地所有人孫姓男子或許會認為，法律這樣保護房屋所有權人，對土地所有權人不公平，因為土地上有了房屋，就無法作有效利用，空有所有權之名，卻無法享有所有權之實。這樣想法固然是事實，但那要責怪的是他老爸在二十八年前存的私心，硬是違反土地要跟隨著房屋走的原則，只將房屋的所有權登記為配偶所有，留下缺少效用的土地在身邊，衍生一連串的紛擾。至於房屋占用他人土地，民法上也有解決之道，那就是民法第四百二十五條之一規定的：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」既然推定有租賃關係，就不是無權占有他人土地，不過房屋所有人是要支付租金給土地所有人，不可白吃午餐！
（本文登載日期為100年11月14日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）