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法律時事專欄

揪團買屋,風險要注意!

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揪團買屋,風險要注意! 葉雪鵬(曾任最高法院檢察署主任檢察官) 自從電腦廣泛地進入家庭以後,人們的生活方式,隨著作大幅度的改變。過去,家中缺少一些日常用品,只有勞動大人或者小孩的雙腿,到巷口的雜貨店去跑一趟,現在流行的是網路購物,網路上出售的商品可說是無奇不有。由於少了一層中間剝削,買到的商品價格一般都較市價便宜。那些隨處可見的雜貨店,早被購物方式的變更而自然淘汰!有人為了想買到更便宜的商品,進而聯合網友揪團購物,利用人多勢眾的優勢,與賣家殺價交易,替網友們買到超便宜的商品,為各個家庭節省開支。 揪團購物蔚為風氣以後,通常的交易標的,都以小件的家庭日常生活用品或食物居多。前些日子,竟然在報上看到一則有人揪團購買房屋的新聞,因為參與的夥伴鬧出小糾紛,方在報上搏得小版面而曝光。意想不到的是原只為節省家庭開支的揪團動作,悄悄地被提昇至投資理財的階段,經營方式可說是一飛衝天。不得不欽佩主其事者的腦頭靈活,用這種投資手法經營得宜的話,既可以創造財富,也能嘉惠參與的網友!當然是好事一件!不過,站在法律層面來看,這種投資方式,並不適合網友們興之所至,就可隨意投入的,必須要想清楚其間潛在的法律問題,才不致自己辛苦賺來的汗血錢,掉進他人口袋而無法要回! 揪團買屋,為什麼會是投資理財的行為,而不與揪團購買家用日常用品的行為同視呢?原因是兩者雖然都是「揪團」共購的行為,但是購買的標的不一樣,受到的法律上的規範也就大不相同,因為前者所買的日常用品或食品,在民法上稱為「動產」,一般說來,動產的標的較小,價值也就不高。在揪團購買過程中,縱然發生一些差錯,大不了損失這筆購買物品的金錢或者是購得的物品,遇到挫折,參加者心中雖然不免有氣,但過幾天氣就消了,決不會傷到自己的元氣。揪團購買的標的物如果是房屋與土地,由於房屋與土地價值不菲,想在北部地區買一戶像樣的房屋都要千萬元起跳。揪十個人來團購,每個人得出資一百萬,湊成二十個人來共購,每人也得出資五十萬。不論是一百萬或者是五十萬,對一般家庭的經濟能力來說,都不算是一筆小錢。既然是理財,要以保本為先。投資順利,在短時內收回本錢,而且還分到一些紅利,當然皆大喜歡。如果投資出現差錯,連本金都無法撈回,那真是天大地大的一件事,一家人會因此長期籠罩在「失血」的陰霾中,久久難散! 投資理財難免會有一些風險,有些風險來自內部,有些風險出在外部。購買房屋也是一樣,尤其是揪團買屋,更要注意潛在的風險。或許有人懷疑這樣說法簡直是危言聳聽?買屋不是理財保本,坐享增值好處的好管道,怎麼會有那麼多的風險呢?這種想法用在自有資金購置房產上,一點都沒有錯。的確,有許多有錢人都是投資在房產上,買了一屋又一屋,進而累積成龐大的財富!但是,自有資金充沛的人買到手的是屬於自己的房地,揪團買屋那就未必如此。因為房屋與土地,在民法上被定位為不動產。不動產的買賣在民法物權編中有特別規定,不像一般動產的交易,只要貨物交到買受人的手中,買受人就享有所有權;不動產的物權,依法律行為而取得者,依民法第七百五十八條規定,非經登記,不生效力。不動產的買賣是法律行為的一種,所以必須經過登記,才能取得所有權。這裡所稱的登記,是指買賣雙方要向房屋、土地所在地的管理地政機關〈地政事務所〉聲請,將因買賣取得土地、房屋的事實,記載在《土地登記簿》上,完成登記以後,才取得房屋土地的所有權。有沒有把土地或房屋交付,則不是法律上取得所有權的要件。 最近台中市龍井的東海商圈發現一宗離奇怪事,當地鬧區有一間店面房屋,屋主尹姓老翁,早在三十多年前過世,房屋沒有人出面繼承,卻有人將屋出租,並按時繳納各項稅捐。日前因區公所建造排水溝,需要屋主出具同意書,才發覺屋主已去世多年。追查到收取租金的人,這個人聲稱:當年是向尹姓老翁購買房屋,未及過戶尹姓老翁就過世了,所以拖到現在沒有過戶給他。既然沒有辦理移轉登記的手續,理由縱有千千萬,也無法改變他不是房屋所有權人的事實,這是一件買屋遇到事實上風險的活生生例子。更還有難以預測的法律上風險,像房屋過戶前夕,突然被屋主的債權人聲請法院查封扣押,等到糾紛終了可以辦理移轉登記,不知是何年何日? 所以,在法理上不是付了錢,房屋就屬於自己的! 購買房屋與土地,登記,是不可缺少的步驟。揪團購得的房屋雖然是多數人所集資,也要推定一個人出面登記為所有權人;或者將購買的不動產按出資的多少,換算為持分,依民法第八百十七條第一項的規定,按各人的持分登記為分別共有。登記為共有以後,雖然不動產的權利獲得保障,但因有持分的人眾多,難以眾志成城,不利房地的出售,也與揪團買屋是在將本求利的本旨相背,所以不是一種可以靈活運用的好方法。至於以個人名義辦理登記,被登記為所有權人的人,依民法第七百五十九條之一的規定,推定登記權利人適法有此不動產上的物權,其他的投資人與登記為所有權人之間,只存有一種「債」的關係,都得看所有權人臉色行事,如果這個人忠實可靠,當然獲利可期,這個人存有私心,紛爭可能沒完沒了。所以在參與揪團買屋以前,要將這些問題考慮清楚,冒然跳進去以後,要想抽身就沒有那麼容易! (本文登載日期為100年10月21日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
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