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法律時事專欄

強制執行拍賣物,無物的瑕疵擔保請求權

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強制執行拍賣物,無物的瑕疵擔保請求權 葉雪鵬(曾任最高法院檢察署主任檢察官) 幾天前一家報紙報導,有一位王姓太太最近向立法委員陳情,說她在民國九十四年間購買一筆鄰近某國小的法拍土地,經法院點交當時,雖然發現這筆土地有非法佔用這所國小部分校地狀況,基於對法院的信任,未對之多作聯想,孰料半年以後,該國小要求返還被佔用的校地。雙方經過多次協調不成,這位王太太就一狀告進法院,沒想到法院卻以「法院對其拍賣標的不負擔瑕疵擔保之責」為由回應,並判決王太太敗訴,及要她拆屋還地,這位王太太感到判決不合理,才向立法委員陳情。新聞中還報導王太太說,土地上的建物已存在二十八年了!法院沒有詳查這筆土地是否有越界建屋的問題,就將土地拍賣給她。目前她已將房屋轉售他人,並已清楚告知購買人該房屋有糾紛,可能有部分會遭到拆除,但買主仍願意買受。 照這則報導的內容來看,是這位王太太敘述的事實似乎有所保留?不然就是撰稿的記者先生難以明瞭王太太說法的真意,又未作進一步的追問,何從寫出令人一看就能明白的正確報導。為什麼會這樣說呢?因為報導中一再提到王太太是向法院購買法拍土地,大家都知道,土地是不動產,不是可以讓人扔到那裡就停在那裡,依報導中的王太太說法,是向法院標購所拍賣土地,並沒有提到有一併標購土地上所建的房屋,如果標購得手的只是土地,土地不會長腳,說什麼也不會跑進校園內去占有學校所有的土地,同時報導中又提到王太太被判「拆屋還地」,顯然是有房屋占用到校地出了問題,與土地毫無關係。土地與地上的房屋或建築物,在我國民法上是兩種迥然不同的財產,因此房屋是房屋,土地是土地,法院在實施強制執行查封債務人財產的時候,如果土地與房屋屬於同一位債務人所有,都會分別查封,法院於核定拍賣的底價後,一併進行拍賣,避免土地與房屋被兩個不同的應買人分別標走,產生有房屋沒有土地,有土地沒有房屋的情形,除非有特殊原因存在,不會有因為拍賣房屋或土地,再造成無謂的法律上紛擾。 這位王太太又提到她曾經提起民事訴訟,結果被法院駁回,法院在判決理由中指出:「法院對其拍賣標的不負擔瑕疵擔保之責」,至於王太太是以什麼原因提出訴訟,新聞報導沒有說明,這裡未便揣測,如果是主張拍得的土地侵占校地作為起訴的理由,那是包輸不贏的訴訟,不提也罷!這裡不再多說,只就法院判決理由中提到的「瑕疵擔保權」作為本篇談論的話題。 瑕疵擔保權這幾個字的源頭,出自民法債編賣買契約節,這節中的第三百五十四條是這樣規定的:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」法條中提到民法第三百七十三條是指:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」也就是說,物的出賣人在與物的買受人談妥物的賣買條件以後,根據契約的約定,將交易標的物交付到買受人手中的時候,要擔保買賣標的物「無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」這就是所謂的「物的瑕疵擔保權」法律上依據。 法院實施強制執行的拍賣性質,學者間在理論上有三種不同的說法:即私法說、公法說和折衷說。私法說是指拍賣就是民法上的買賣,以債務人為出賣人。公法說是指拍賣是公法上的處分,不同於民法上的買賣行為。折衷說則認為拍賣雖是一種公法上處分,也有民法上買賣的性質和效果。就強制執行的程序來說,債務人的財產被「法拍」並不是心甘情願的事,直指債務人為出賣人,有點說不過去。純粹的公法說置拍賣時財產仍屬債務人所有的事實於不顧,也非的論。因此學者間多認為折衷說較為可採。不過司法實例上則認為強制執行法上的拍賣應為買賣的一種,採取私法說,並以債務人為出賣人,拍定人為買受人,拍賣機關只是替代債務人居於出賣人的地位。雖然實務上見解如此,但強制執行法的拍賣,另有一套嚴格的程序,不能稍有逾越,否則拍賣程序即有瑕疵。違反程序情節重大者,甚至可以撤銷拍賣的程序。有關民法上出賣人應負的物的瑕疵擔保權,則於強制執行法第六十九條中,以法條明定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」用以排除民法的適用,原因是拍賣物雖屬債務人所有,但拍賣並非債務人的本意,而是法院依法執行,拍定以後還要債務人負起物的瑕疵擔保,情理上並不適宜。又債權人並非拍賣物的所有人,對拍賣物並不了解,要他負起擔保責任,也不合情理。而強制執行的程序非常嚴謹,應買人在公開拍賣過程中,不但可以閱覽查封筆錄、查看查封實物,應有機會發現拍賣物有無瑕疵,因此由其自負物的瑕疵責任,並不過分。又拍賣物無瑕疵擔保請求權的法條,雖然規定在動產的拍賣程序中,依強制執行法第一百一十三條的規定,不動產拍賣物也可以準用,所以應買人拍定的不論是動產或不動產,都無物的瑕疵擔保請求權。 (本文登載日期為99年7月22日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
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