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法律時事專欄

建造房屋,界址要查明

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建造房屋,界址要查明              

葉雪鵬 (曾任最高法院檢察署主任檢察官)

洪老先生年輕的時候很能打拼,從小包工晉升到做老闆的歷程,雖然耗去他大半輩子光陰,也讓他累積了不少財富。他的生財之道,是萬事都腳踏實地,不去做投機取巧的勾當,手頭有點餘錢,便去買塊土地擱在那裡,也不想充分去利用,每年要繳不少稅,他都心甘情願,因為他堅信有土斯有財,手中有了土地是不會吃虧的!這套懶人理財學,隨著近幾年地價飆升,擁有的土地跟著水漲船高。只是歲月不饒人,自己體力明顯衰退,去年開始便將事業交由兒輩接棒。方有時間注意到分散在各處的不動產。這才發現多年前購置坐落在中和市的一筆面臨道路的土地,左側正在興建一幢大樓,地面上的鋼骨結構,已經建至四樓的高度,多名工人進進出出異常忙碌。看樣子已經動工有一段日子了!

由於這幢大樓的興建,對比之下,顯得自己土地面積的狹小。向四周用目光環視一下,覺得土地的面積比購買當年似乎縮小了一些,懷疑隔鄰新建的大樓基地有越界,佔用自己土地的情形。便向地政事務所申請鑑界,經過地政人員的測量,果然證實他的疑慮,本來他買的時候面向大路的土地,寬度是八公尺,現在只剩下七公尺。消失的一公尺,已經作了隔鄰新建大樓的地基。土地被佔還算是小事,嚴重的是一位熟悉建築工程的朋友告訴他,土地被隔鄰大樓佔為基地以後,剩下來的小面積土地,勢將成為不能建造房屋的畸零地,洪老先生聽了以後,心中大為緊張,因為他購置的這塊建地,如果被他人佔用部分後剩下的土地成為畸零地,對他來說將會受到重大損失,不僅毫無收益,還要繼續繳稅。連忙拿著地政事務所發給的實測圖,去找興建大樓的建設公司理論。這家建設公司仗著財大氣粗,把佔用洪家的土地根本不當作一回事,繼續進行大樓的建築工程。氣得洪老先生只有吹鬍子瞪眼的份,對方既然不將這麼重大的事項當作一回事來看待,讓他想到面對橫蠻不講理的對手,要解決問題,只有抑賴法律的途徑了!

這位洪老先生的想法一點都不錯,當我們在民事紛爭事件中,碰到不講理的對手,想要心平氣服和對方坐下好好地談談,有時幾乎是不可能的事,遇到這些狀況,只有尋求民事訴訟一途了!千萬不可有著自力救濟的念頭,因為用個人的力量和對方硬幹,很有可能會弄巧成拙,本來可以穩佔上風的事情,由於莽撞的結果,反而成為輸家。不過想打贏民事官司,最好是先要將法律關係研究透徹,才能一擊中的,因為民事訴訟採取當事人進行主義,法院只對您主張的法律關係進行判決,如果所主張的法律關係錯了,法院是不會替您找理由解決的,也就是說該贏的官司還是輸了!洪老先生遇到的民事上問題,分析起來該有兩個,第一   是土地被佔用該如何解決?第二   好好的一塊建地,被他人佔用部分土地後,剩下的土地卻成為不能建築房屋的畸零地,該怎麼辦?不過這兩個問題互為表裡,一個問題解決了,另一個問題可能跟著迎刃而解!

土地所有人建築房屋,逾越了自己土地固有的界址,佔用了他人的土地,這在民國九十八年一月二十二日民法物權部分法條修正前的第七百九十六條就訂有一套解決的方法,只是內容並不周延,解決不了一堆難題,雖然法院可以依憑事理與法理來決斷。但因缺乏法條為依據,不易使人信服,導致部分案件纏訟多年,不能判決確定。主管機關有見於此,於九十八年一月二十三日公布,於六個月後即同年七月二十三日施行的民法物權編部分法條修正案中,對這法條來個大翻修,新出爐的修正第七百九十六條條文是這樣規定的:「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。」修正前的舊法條只有一項,修正後增為二項。第一項的內容大致為原法條所移植。不過原法條不問建築房屋的土地所有人逾越疆界,是否出於惡意或重大過失,只要鄰地所有人知道而不即時提出異議,法律即加以保護,「不得請求移去或變更其建築物。」土地所有人如係出於故意或重大過失,造成逾越疆界的凌霸事實,強要鄰地所有人接受,對鄰地所有人來說顯然有欠公平。這次修法,在第一項的條文中,增列;「非因故意或重大過失」的文字,有了這段文字的加入,惡意或重大過失逾越疆界的情形,鄰地所有人縱沒有即時提出異議,也可以請求移去或變更房屋。

法條第二項是解決土地所有人佔用鄰地後,不須移去或變更房屋的問題,明定鄰地所有人得請求土地所有人,以相當的價格購買越界部分的土地和因此成為不能建築房屋的畸零地。當事人對價格不能協議或無法協議,可以請法院用判決來決定。像洪老先生被佔用後留下的土地既然不能建築房屋,就可以要求對方一併購買。對方不同意可以請求法院用判決來解決。

洪老先生與土地所有人建築房屋發生的越界紛爭,雖然發生在民法第七百九十六條修正以前,依據民法物權編施行法修正的第八條之三規定:也可以適用。

(本文登載日期為98年6月19日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)
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