法律時事專欄
不動產買賣，必須辦理登記
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不動產買賣，必須辦理登記 葉雪鵬(前最高法院檢察署主任檢察官)
最近，報上有一則新聞，讓國中生曾永盛的小阿姨看得心驚驚的，當天晚上便帶著這份報紙來看曾永盛的母親，要她提供一些意見，給她作參考。曾永盛母親一看，這報紙上的新聞，是報導台北市有一位李姓女子，日前花了畢生儲蓄的四百萬元，透過一家房屋仲介公司的仲介，向一位呂姓女子購買一幢四層公寓的四樓連同加蓋的五樓房屋，付清了錢，辦好買賣手續，人也搬進去住，正在整理五樓房屋的時候，忽然出現一位鍾姓的男子出面主張五樓是他向法院拍買由他得標買下的，年前四樓屋主的呂姓女子說房屋漏水，向他借鎖鑰修漏，鎖鑰借去後就沒有歸還。想不到呂姓女子竟將五樓房屋出賣他人。因此他直接向李姓女子追討五樓房屋以外，還向警方控告呂姓女子竊占罪，後來呂姓女子在法院審判這件案件的時候，因為證據確鑿，便自行向法官認罪，結果被依詐欺、竊占的罪名從輕判處可以易科罰金的有期徒刑五月，目前刑事責任雖已了結，她跟鍾姓屋主、李姓買主之間的五樓民事糾紛，還未獲得解決。為什麼她妹妹看了這則新聞以後，會急著來討教？原來她妹妹最近手頭有一點儲蓄，想趁著目前房價還在低檔，房貸又正逢低利率的好時期，準備把現有的家換個比較大一點的殼，讓家人的生活品質提升一些。這幾天逛了幾家房屋仲介公司，看看有沒有「俗」又合適的房屋。她要找的目標正是放在那些頂樓有加蓋的房屋。當她看到這則房屋糾紛的新聞以後，把她原先擬定好的計劃完全打亂，因為她深怕自己一旦不小心，步上李姓女子的後塵，買到了得不到權利的地雷屋，那就醜大了！。
曾永盛母親與妹妹略作交談以後，就瞭解了她妹妹對頂樓有加蓋的房屋，情有獨鍾，原因該是經濟上的條件，但又怕因此受到傷害，沉思了一回以後，對她妹妹提出的建議是：「想買頂樓有加蓋的房屋，不是都不可以買，但是眼睛要擦得特別亮才行。我所知道的買賣房屋和土地，首先是要看看該房屋和土地有沒有登記，所有權是不是完整？有沒有設定抵押權？如果出賣人提不出出賣的房屋和土地的登記資料給你看，鐵定這房屋的產權有問題，在這種情形下付了錢要購買這些房屋和土地，必定會有一大堆問題讓你去處理，說不定會讓你後悔莫及。」
曾永盛母親同她妹妹對話的時候，坐在旁邊的曾永盛聽得一清二楚，由於他年紀少，書唸得還不夠多，對社會上多數事情都處於一知半解的程度，像他母親剛才提到的買房屋要先看登記，他就聽不懂原因在那裡。另外報上提到的那頂樓加蓋的原屋主鍾先生還不是買的法拍屋，為什麼他買來都沒有問題，別人想買就是不可以，個中道理究竟在那裡？他很想知道有關這些問題的答案！
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曾永盛從他母親談話中所想到的這些屬於財產變動的問題，都關係到法律的適用，也就是說必須要依法行事，才會得到法律的保障。不是自己想當然就當然地亂想一通，以曾永盛目前還在國中求學的程度，想要通盤瞭解這些社會上發生的繁雜問題，當然是有困難。這裡針對這些問題作個簡略說明；首先要說明白的是買房屋與土地為什麼要先看有沒有登記的問題：土地與房屋在我國的民法中都稱作不動產，依民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」就民法來說，任何買賣都是一種成立契約的法律行為，土地與房屋的買賣自然不能例外，既然是法律行為，則依上面提到的民法法條的規定，必須要辦理所有權的移轉登記，才能發生買賣不動產的效力。就依報上所刊出的呂姓女子出賣頂樓加蓋房屋的例子來說，那房屋並沒有登記，說明白一點那房屋大概是一間沒有遵照建築法起造的違章建築，如果是合法建築的話，起造人必定會在房屋建造完成領到房屋的使用執照以後，去辦理建物所有權第一次登記，以後要出賣就可以辦理所有權的移轉登記。買到了沒有辦法辦理移轉登記的房屋，雖然付清了錢，只是與出賣人間成立債權契約的關係，但是買不到房屋的所有權，真正的所有權人仍然可以出來主張權利的。
至於曾永盛想的第二個問題，沒有登記的房屋，買來不能享有所有權，為什麼新聞報導中的頂樓加蓋房屋鍾姓原業主，也是買的「法拍屋」，他怎麼可以出面對那李姓女子主張頂樓加蓋房屋是他的。這問題倒不是鍾姓屋主在這個事件中享有什麼特權，只是他買的是法拍屋，法拍屋的全名該是法院依強制執行法拍賣的房屋。因為依強制執行法第九十八條第一項前段規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。」所以他取得所有權是由於法律的例外規定，這種房屋想要出賣，還是要先辦登記的。
（本文登載日期為94年11月27日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）