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法務部全球資訊網:回首頁

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消費者保護(登載內容係資料交流,不代表本部意見)

居住何時有正義?實價登錄應確實、資訊透明應落實!

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想要健全房市,房市相關資訊是否公開化、透明化相當重要,民眾與房仲、建商業者資訊對等,才能落實交易公平,實現居住正義。 事實上,消基會早在民國88年即呼籲建商、房屋仲介業者、政府主管機關加強資訊之公開化與透明化,督促政府建立「實價登錄制度」更是消基會不斷努力的方向,曾多次召開記者會表達相關意見,卻不見政府積極作為! 直至民國98年「房價過高」成了民怨之首,政府才開始有比較積極的動作,並於民國100年4月通過俗稱「奢侈稅」的《特種貨物及勞務稅條例》,於6月1日上路,然而奢侈稅的課徵基礎為「銷售時收取之全部代價」之實際銷售價格,消基會在奢侈稅通過前夕就呼籲立法院應迅速完成「實價登錄機制」,但相關規定卻遲至12月13日通過相關增修條文。 雖然法案通過值得高興,但消基會仍不敢懈怠,發現法案在內容上仍有需要補強之處,特別提出建議,籲請相關主管機關與立法院正視,以期落實居住正義! 一、儘速制訂相關子法,落實居住正義五法 由於台灣長期以來處於不合理的房市交易環境,導致房價不合理飆漲,要導正房市交易價格、健全房市交易環境,並不是居住正義五法通過就能一蹴可幾。因此消基會呼籲,母法通過後,中央主管機關制定相關子法時應更為嚴謹小心,避免留給投機者可以鑽法律漏洞的機會! 二、「契約終止」語意不明,應明確規範結案之定義 為建置「實價登錄」制度,除了修正《平均地權條例》第四十七條,《地政士法》與《不動產經紀業管理條例》也各別新增了第二十六條之一及第二十四條之一,規定權利人、地政士、仲介及代銷需於30日內申報成交案件實際資訊,確立「實價登錄」之法源。(註1) 然而《不動產經紀業管理條例》新增的第二十四條之一第二項,「經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」該條文中「契約屆滿或終止」的語意不明,可能造成業者有機可乘,規避法律責任! 代銷業者不像房仲業者或個人交易,僅是針對單一成交案件進行實際交易價格申報,而是接受起造人或建築業的委託後,銷售整個建案之不動產。新增條文規定「契約屆滿或終止」30日內進行申報即可,然而所謂「契約屆滿或終止」的定義為何?法律又未限定代銷契約委託期間之上限,雖然代銷業者向媒體表示通常是六個月,但約定以不動產銷售完畢視為契約終止條件,代銷業者如故意保留1至2戶遲遲未銷售,即可拉長至建案完工亦無不可。又如有期間屆滿後雙方再合意延期,主管機關豈不是只能乾瞪眼、苦苦等待,又奈他何? 預售屋的成交資訊登錄貴在適時,對消費者才有參考價值,如果業者利用此一漏洞,將使房價登錄的成效大打折扣。為期合理補救,消基會建議內政部在訂定子法時,宜要求代銷業者於簽訂委託代銷契約之日起一定時間內,即應向當地主管機關報備其簽約之起始日期,俾便追蹤掌握,否則,預售屋之交易資訊登錄之規定,將形同具文。 三、預售屋建商不負登錄義務,自行銷售豈不成漏網之魚? 代銷經紀業受起造人或建築業委託代銷之案件,應由代銷經紀業負責申報,固無疑問,但如預售屋建商(起造人或建築業者)自行銷售,三法案均未規範應由建商負責申報,難道要等到辦竣所有權移轉登記,才由權利人或承辦地政士辦理申報嗎? 本次修法,並無規範「賣方」申報登錄之義務,此後,倘代銷業者隱身於建商之幕後,形式上只承作建商的企劃案,不負責代為銷售,甚至銷售人員全部改由建商自行聘雇,即可免除申報之義務。如此規避法律之適用,豈不是大開漏洞、讓預售屋市場資訊無從建立? 四、交易價格查詢區段化,失之毫釐、差之千里! 為改善消費者在交易房屋時,處於資訊不平等、被業者「吃夠夠」的情況,將房屋交易相關資訊確實公開、透明,讓消費者能隨時查詢是首要條件。而實價登錄執行後,以何種內容、方式提供消費者查詢交易價格資訊、是否能確實提供消費者具有參考價值之資訊,就顯得相當重要。 目前內政部地政司網站有提供房地交易價格簡訊查詢系統,交易資訊即是以「區段化」、「去識別化」的方式提供消費者參考,區段化級距以100號為一區段。從查詢結果可以發現,在同一區段內,除了土地、房屋面積及移轉層次(轉賣過幾手)不同,其他條件完全相同的交易案件,每坪房價可能相差近19萬元,若以30坪房屋計算,一差就差了570萬元,對一般消費者來說可不是一筆小數目,買方與賣方應參考哪件交易案件的價格資訊?以「區段化、去識別化」等模糊手法運作,消費者將無從與擬購買標的之間,作合理之比較與判斷,如此資訊,顯然毫無參考價值。 而根據此次通過的「地政三法」增修條文,申報登錄之資訊,「除涉及個人資料外,得提供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。」另又規定「提供之內容、方式、收費費額及其他應遵循事項之辦法,由中央主管機關定之。」消基會呼籲,中央主管機關在訂定相關辦法時,應明確定義「區段化」之意義,提供消費者查詢的交易資訊內容,也應盡量詳實,避免上述查詢資訊無參考價值的情況,讓消費者在購屋時,能藉由查詢之資訊作合理比較與判斷。 五、配套措施應儘速修改制定,健全房市交易環境 居住正義五法通過之後,要達到真正的「居住正義」仍有很長一段路有要走,除了制定相關子法,配套措施也應互相整合,以免產生歧見,消基會也特別提出以下建議: 1. 房價三法中規定以「區段化、去識別化方式提供」與《住宅法》所揭「分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊,並定期公布住宅與動產統計數據及指數等資訊」固然在層次上有所差異,但其基礎為成交價格資訊則無二致,故建議地政(交易科、地價科)與營建(國宅組)等單位應互相整合統一資訊平台,以免各自為政,將來執行時各彈各的調。 2. 房價資訊以「區段化、去識別化」提供,將使實價登錄只做半套,消基會建議地政司應於相關子法中詳細界定「區段化、去識別化」之客觀標準,例如,以門牌的1~10、11~20……之單號或雙號為區間較具可辨識性,而不應以較大的街路段為範圍,讓人霧裡看花,俾使消費者或利用者取得有益的資訊。 3. 《住宅法》第39條規定,各級政府為引導住宅市場健全發展,應定期蒐集、分析相關資訊,並定期公布住宅與動產統計數據及指數等資訊,得要求產業公會配合提供「統計資訊」(包括住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊),第43條又規定,從事住宅興建之公司(建商),應於取得建造執照申報開工時,將第39條所定應配合提供之相關統計資訊,提供予住宅所在地之建築相關產業公會(註2)。 然而,一則中央及地方政府都要定期公布資訊,似嫌多頭馬車;其二,建商的建案申報開工時應提供其所屬公會統計,及產業公會提供統計資訊,均未設罰則,不具強制性,恐難以落實;其三,沒有授權主管機關訂定鼓勵民間提供住宅資訊的獎勵辦法,希望儘速修法補正。 4. 此外,登錄資訊揭示,僅在維持價格透明化秩序,讓消費者得以掌握正確資訊而已,在不動產稅負偏低的誘因下,追逐暴利的炒作惡習恐不會因此止息。因此,極應針對不合理的稅制,一併檢討修正。 根據立法院的附帶決議,行政機關必須在房價登錄制度立法施行後一年內,提出稅制的配套修正。因此,本會建議主管機關,應儘速遵照立法院決議,研修稅制配套法案,將現行的契稅修正為不動產取得稅,土地增值稅及房屋交易所得等應檢討併入所得稅,並改以實價課稅,以合理稅率,及自用住宅用地及持有期間等優惠或扣除額。同時,不動產交易既已改採實價課稅,為避免重複課稅,自應將不動產交易排除於特種貨物及勞務稅(奢侈稅)之適用,俾利居住與租稅之正義得以併同實現。 消基會結論 要達到居住正義,每個執行細節都是相互關聯,實價登錄機制若仍有操作空間,即使申報的交易價格屬實,也不是交易第一手資料,消費者依舊處於資訊不平等的狀況。即使實價登錄建制完備,但區段化、去識別化的資料卻過於模糊,甚至無法提供參考價值,對消費者而言,這些資料也只是無意義的數據,消費者依然無法確實掌握房屋交易資訊。改革不能只做半套,否則不合理房價永遠無法獲得改善! 消基會呼籲,主管機關在五法三讀通過之後,應積極制訂相關辦法、施行細則,盡速建制、修正相關配套措施,及早落實居住正義五法,還給民眾一個公平又合理的房屋市場交易環境!
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