法律時事專欄
共有物，可循分割解決紛爭
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共有物，可循分割解決紛爭
葉雪鵬（曾任最高法院檢察署主任檢察官）
幾天以前，一家報紙刊出一則有關房屋所有權紛爭，在法律上糾纏不清的頭條新聞，報導的內容是指新北市一位王姓女子，幾年前為了貪圖便宜，花了新臺幣六十六萬元，向台北地方法院標得一幢坐落台北市萬華區武成街，臨近西門商圈的四層「透天厝」房地所有權二分之一的持分。原以為買到了「金雞母」，裝修後可以出租他人，源源不絕地為她增添租金收入，想不到事與願違，「金雞母」不但沒有替她生下許許多多的「金雞蛋」，反而為她惹來幾件必須進出法院才能得到解決的紛爭，讓王姓女子感到很委屈。向人表示：「早知道就不買了，實在很衰！」
為什麼會讓王姓女子感到心灰意冷，認為自己「很衰」？原來她標購得來的不是四層透天厝房地的全部所有權？祇是所有權的二分之一的持分，也就是房屋和土地一半的權利。另外一半的房地權利，則是房屋現住人陳姓男子所持有。王女標得的所有權持分的前手是陳男的大哥，親人之間萬事好商量，陳男一住四十餘年並無大爭執。後來他大哥將所有權持分移轉給女兒，女兒因為債務問題，所有權持分遭到法院查封拍賣，才由王女以低價標得。
王女成為房地持分的所有人以後，就對房屋現住人也是持分所有人的陳男宣示主權，要求他自所住的房屋遷出。陳男不予理會，王女就向法院提起訴訟，請求法院判決陳男搬遷。法院認為陳男只有二分之一的所有權，沒有得到另一半所有權人王女的同意而使用全部房地，侵害到王女的權利，就依王女請求，判令陳男遷出。王女得到勝訴的判決以後，得理不饒人，立即向法院聲請強制執行，將陳男遷離原住的房屋。同樣情形，王女也無權獨占房屋，供自己使用，否則也會落得與陳男相同的命運，被趕出屋外，導致目前這幢房屋仍是空置在那裡。
陳男被迫遷出居住多年房屋，也感到受了委曲，因為自己是一半房地的所有權人，竟然無法居住使用，便向新北地方法院起訴要求王女給付使用土地的租金。王女也反告陳男占用她的建物二分之一的權利，要求損害賠償。法官審理以後，認為雙方所提的訴訟都有理由，判決各須賠償對方八萬多元，相抵結果，雙方都白忙一場，誰也沒有輸，誰也沒有贏！
王女投資「法拍屋」，原期望標到法拍屋以後，可以財源滾滾，替她賺進大錢，結果卻落得「灰頭土臉」，將自己陷入泥淖！未來想要解開困境，回收投入的成本，必須心平氣服，循著民法的規定，一步一步來，才能打開僵局，為自己解套。
法院進行不動產的拍賣，都會先將不動產的坐落，權利的範圍詳細公告。如果公告中說明拍賣的是不動產的房屋與土地的所有權的持分，投標的人必須明白，一旦得標，買到的是房屋和土地所有權應有部分的權利，而不是房屋與土地或其中的某一特定部分。另一部分的所有權應有部分的權利，還是掌握在他人的手裡。也就是說，標到所有權持分的人，要與其他有所有權持分的人，共同享有房屋與土地的所有權。這種情形，便是民法第八百十七條第一項所稱的：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」民法上的共有關係，依共有的性質，分成「公同共有」與「分別共有」兩種，公同共有指的是數人基於公同關係共有一個物的所有權，各人之間沒有應有部分的存在。如果共有物內部有應有部分，可以顯示共有人對於同一所有權相互之間各有行使權利的分量，這便是分別共有。
分別共有的共有人應有部分權利，存在於共有物的每一部分。因此，民法第八百十八條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」王女標得的共有物二分之一持分的權利時，共有物全部都由另一擁有二分之一權利的共有人在使用，使用的共有人又沒有與有二分之一權利的王女取得協議，或者訂有可以使用的契約，這就違反上述法條的規定，打起官司來使用全部共有物的人，依法就輸了這場官司。
只有一半權利的共有人既然不能獨占共有物來使用，為了解決彼此困境，不妨降低恣態，將爭議暫擱一邊，雙方攜手共同將共有物出租，租金收入按共有權的比率來分配。這也符合第八百十八條所定，按應有部分，對共有物全部享有「收益」的精神。如果共有人之間積怨已深，達到水火不容的地步，一方的提議，另一方不問有理無理都一律作無理性的反對，無法達成共同出租的協議，任憑共有物長期閒置也不是辦法！此時只有祭出解決共有關係的最後一招，請求分割共有物，消滅令人不愉快的共有關係，成為單獨的所有權。
共有物的分割，依民法第八百二十三條規定，除法令另有規定，或訂有不分割的契約以外，「各共有人，得隨時請求分割共有物。」共有物的分割方法依第八百二十四條第一項的規定，原則上是由共有人間的協議來決定，如果無法達成協議，可以向法院提起分割共有物的訴訟，請求法院用裁判的方式來分割。一般說來，法院除了有特殊的情形以外，通常使用的分割方法有二種：第一種，是以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。第二種，以原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。共有物的面積不大，將原物一分為二的分割方法顯然難以達成，或者達成也不符經濟價值，這時法院只有採用第二種方法，變賣共有物，用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人。共有人之間該沒有話可說了吧！
（本文登載日期為102年12月17日，文中所援引之相關法規如有變動，仍請注意依最新之法規為準）